전세 임대차계약 갱신은 묵시적으로 연장되는 갱신이 있고 계약갱신권을 사용한 갱신이 있습니다. 전세 임대차 계약 갱신요구권에 대한 내용을 법령과 함께 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신요구권이란
전세 계약갱신요구이란 [주택임대차보호법]에 따라 임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것을 말합니다.
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.
또한 갱신된 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
임대료를 증액할 수 있는 상한은 전세금의 5%이고 임대인과 임차인은 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
계약갱신요구원에 의한 갱신을 할 때는 전 임대차와 동일 조건으로 갱신하는 것이므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인의 동의가 없는 한 불가합니다.
단, 임차인의 동의에 의해 월세로 전환하더라도 법정 전환율이 적용됩니다. [주택임대차보호법 제7조]
※ 법정 전환율 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 10%와 (한국은행기준금리 +2%) 중 낮은 비율을 적용합니다.
(예) 전세 5억 원 → 보증금 3억 원 월세 67만 원 또는 보증금 2억 원 월세 100만 원으로 정해집니다.
주택임대차등기 우선변제권취득 임차권등기
민법 제621조네 따라 임차인(세입자)은 당사자간에 반애 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차 등기의 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 이를 주택임대차 등기, 우선변제권의 취득 또는
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계약갱신요구권 행사
- 임차인은 전세계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신요구권을 청구해야 합니다.
- 전세 계약갱신요구원은 1회에 한하여 행사 가능하며 전세권 2년이 보장됩니다.
- 묵시적 갱신이 되었다면 갱신요구권은 1회 남아 있게 됩니다.
- 왜냐하면 계약갱신요구권은 행사의 명확 한 의사표시를 하는 경우로 한정되기 때문입니다.
- 기존 계약의 연도수와 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다. (이때도 계약기간은 2개월 이상 남아있어야 합니다.)
- 계약갱신요구원 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주하는 것이 아니라 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이때 임대인이 통지받은 날로부터 3 개월이 지나야 계약해지 효력이 발생합니다.
- 갱신권 사용 중 계약해지 통보를 하더라도 3개월이 지나지 않았을 경우 3개월치 월세를 내야 합니다.
사례 모음
1. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절만 한 경우 갱신요구를 할 수 있나요?
▶ 가능합니다. 위의 기간에 갱신이 해지될 시 손해를 배상하겠다는 협의를 하지 않았으므로 계약갱신권을 사용할 수 있습니다.
2. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인가 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우 5%에 따른 갱신 인상금액 요구를 할 수 있나요?
▶ 네. 가능합니다. 이때 임차인은 두 가지 선택사항이 생깁니다. 더 유리한 방법으로 택하시면 됩니다.
- 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 5% 이하로 임대료를 조정합니다
- 기존 임대차 계약을 유지하면서 계약기간만료 시점에 계약요구권을 행사할 수 있습니다.
3. 계약갱신권 청구 시 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하나요?
▶그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한율입니다. 5% 이내에서 협의하여 임대료를 정할 수 있습니다.
계약갱신요구권을 행사하지 못하는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 2기의 차임액(월세)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안정사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속(부모님)이나 직계비속(자녀)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
전세계약 등기부등본 확인사항
전세계약 시 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 주
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위의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 임대인이 계속 전세권을 설정하는 경우 임차인은 임대인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
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이에 따른 손해 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 위 표의 세 가지 중 가장 큰 금액으로 합니다.
※ 환산월차임 : [주택임대차보호법 제7조 2]의 각 호중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액
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