공공분양과 민간분양 신청자는 본인과 세대원들의 주택소유 여부를 확인해야 합니다. 공공분양과 민간분양에서의 소유여부에 따른 신청자격이 달라지게 되니 어떤 기준으로 분양이 되는지 살펴보도록 하겠습니다. 보통은 입주자 모집공고일 현재 성년자이고 무주택세대구성원에게만 신청자격을 주고 있으며 신청자와 세대원의 상황에 따라 신청자격이 달라집니다.
1. 주택 소유여부 확인 대상자
공공분양 신청자
- 국민주택을 공급하는 공공분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자인 무주택세대구성원에게만 신청자격을 주고 있으므로 모든 신청자가 주택소유 여부의 확인 대상자가 됩니다.
민간분양 특별공급 신청자
- 민영주택을 공급하는 민간분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자이기만 하면 신청자격을 주고 있으므로 주택소유 여부의 확인 대상자가 아닙니다.
- 무주택세대구성원을 신청자격으로 하는 특별공급 신청의 경우에는 주택의 소유 여부를 확인하여 요건을 충족한 경우에만 분양 신청자격을 주고 있습니다.
2. 무주택자 판단기준
1. 무주택세대구성원 인정여부
▶ 무주택세대구성원이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다.
▶ 세대란 다음의 사람으로 구성된 집단을 말합니다.
- 주택공급신청자
- 주택공급신청자의 배우자
- 주택공급신청자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
- 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
- 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
2. 무주택기간의 산정 기준
▶분양 당첨자 선정 시 가점항목에 대해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 「가점제」라고 합니다. 가점제 산정 시 무주택기간에 따라 가점이 달라질 수 있습니다.
▶무주택 기간의 산정기준은 다음과 같습니다.
- 입주자저축 가입자와 그 배우자를 기준으로 입주자 저축 가입자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간을 산정
- 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택 기간을 기산
- 입주자저축 가입자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날부터 무주택기간 산정
▶주택을 처분하고 무주택이 된 경우 무주택기간의 기산일은 다음과 같습니다.
- 건물 등기사항증명서상의 등기접수일
- 건축물대장등본상의 처리일
- 분양권 등에 관하여 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고된 공급계약체결일
- 분양권 등의 매매 후 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고서상의 매매대금 완납일
- 분양권 등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우에는 사업주체와의 계약서상 명의 변경일
- 그 밖에 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류상의 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날
- 다만, 등기접수일과 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.
3. 주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우
▶주택의 소유 여부를 판단할 때 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.
- 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
| ① 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 |
| ② 85㎡ 이하의 단독주택 |
| ③ 소유자의 [가족관계으 등록 등에 관한 법률]에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등으로 이전 받은 단독주택 |
- 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
- 사업자등록을 한 개인업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설하여 소유하고 있거나 건설업자가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
- 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우
- 단, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등은 제외합니다.
- 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우
- 단, 위의 경우 노부모 특별공급에는 주택을 소유한 것으로 봅니다.
- 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가 거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실하거나 실제사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
- 무허가건물을 소유하고 있는 경우
- 소형, 저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우
| 가. 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우 - 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격 |
| 나. 입주자모집공고일 전에 주택을 처분한 경우 - 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격 |
| 분양권 등의 경우 - 공급계약서의 공급가격(옵션가격은 제외) |
공공/민간분양 특별공급 신청자격
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3. 주택 소유 판단기준 Q&A
Q. 배우자 명의로 집이 있었는데 결혼 전 처분 했는데요. 이 경우 무주택기간은 어떻게 산정되나요?
A. 무주택 기간은 입주자 모집공고일 현재 청약신청자 본인 및 배우자를 기준으로 판단합니다. 그러나 청약신청자의 배우자가 결혼 전 소유했다 처분한 주택은 주택을 소유한 기간 산정에 포함되지 않으므로 청약신정자의 주택소유 여부만을 따져 아래 기준에 따라 판단하면 됩니다.
| 무주택 기간 | 개시일 | |
| 혼인신고 전 주택 처분 (청약신청자 및 배우자) |
청약신청자가 만 30세 이전에 결혼한 경우 | 혼인신고일 |
| 청약신청자가 만 30세 이전에 결혼하지 않은 경우 | 만 30세가 된 날 |
Q. 민간분양의 일반공급 청약을 하려고 합니다. 저와 배우자는 함께 살고 있으나 사정상 주민등록이 따로 되어 있고 배우자가 주택 한 채를 소유하고 계신 장인어른과 주민등록이 함께되어 있습니다. 그러나 장인어른과 거주를 함께하고 있지는 않습니다. 이 경우도 무주택자로 인정받을 수 있나요?
A. 조건이 맞는다면 인정받을 수 있습니다.
- 무주택자 여부는 본인 및 세대원을 기준으로 합니다. 여기서 세대원이란 청약신청자 본인의 주민등록등본에 등재된 본인, 직계존속, 직계비속을 말합니다.
- 하지만 배우자의 직계존속이 청약신청자와 동일한 주민등록등본에 기재된 경우, 청약신청자와 배우자가 다른 주민등록등본에 기재되어 있고 배우자의 직계존속이 재우자와 동일한 주민등록등본에 기재되어 있는 경우 배우자의 직계존속은 청약신청자의 세대원이 됩니다.
- 여기서 직계존속이 만 60세 이상인 경우 주택 한 채를 소유하고 계시더라도 청약신청자는 무주택자로 간주됩니다. 따라서 무주택자로 인정받을 수 있는지 여부는 장인어른의 연세에 따라서 달라지게 됩니다.
※ 공공분양 특공과 노부모부양 특공의 경우 60세 이상 직계존속이 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 봅니다.
Q. 아파트 청약을 하려고 하는데 작은 다가구 주택을 하나 가지고 있습니다. 이 경우는 주택을 소유한 것이어서 분양을 신청할 수 없나요?
A. 소형·저가 주택이라면 주택에 포함되지 않아 민간분양 신청은 할 수 있습니다.
- 소형·저가 주택이란 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로서 계산한 가격이 수도권은 1억 3천만 원, 수도권 이외의 지역은 8천만 원 이하인 주택 또는 분양권을 말합니다.
- 단, 소형·저가 주택 소유자를 무주택자로 보는 것은 민간분양의 청약신청 시에만 적용된 것으로 공공분양 청약 신청에는 적용되지 않습니다.
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