임차권등기명령 효력-신청요건-신청절차

 

 

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이런 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 이사는 갈 수 있게 하는 제도입니다. 

 

 

 

 

 

 임차권등기명령 효력

 

1. 대항력 및 우선변제권의 유지 

 

임차인(세입자)이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 

 

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 하더라도 여전히 전셋집에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되어 전세금을 받을 수 있게 됩니다. 

 

 

 

2. 대항력과 우선변제권의 취득

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 

 

단, 임차권등기를 마치면 그 시점을 기준으로 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 저당권 또는 담보권이 설정된 경우에는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다. 

 

그러니 반드시 전세계약 시 특약을 통해 계약 종료 시점까지 권리의 변동이 없도록 해야 합니다. 

 

3. 소액보증금의 최우선변제권 배제

 

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다. 

 

그러니 전세계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 임차권등기가 없는 물건인지 확인하고 계약해야 합니다. 임차권등기가 있다면 나의 계약 시 보증금 권리가 후순위로 밀려나게 됩니다. 

 

 

 

전세보증금 보호 대항력 효력 발생시기

 

 

 임차권등기명령 신청요건

 

임차권등기명령 신청 = 임차권의 종료(전세계약 만료 시) + 보증금 미반환  

 

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지통지에 따라 전세가 종료되거나 합의 해지된 경우도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

• 임차인이 해지통보한  날부터 1개월이 지난 경우 
• 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 세입자가 임차 목적을 달성할 수 없어서 해지통보를 하고 임대인에게 도달한 경우
• 전셋집의 일부가 임차인의 잘못 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 이룰 수 없어 임차인이 계약 해지를 통보하고 그 해지가 임대인에게 도달한 경우
• 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지 통지를 하고 그 통지로부터 3개월이 경과한 경우
• 전세계약 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로 계약을 유지할 수 없어 해지하는 경우

 

임차보증금을 돌려받지 못한 경우한 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. 

 

임차권등기명령을 신청해서 등기부등본에 권리사항으로 올라가면 소멸되더라도 기록이 남게 되고 다음 임차인이 계약을 꺼리게 되기 때문에 보통 이 경우까지 가지 않게 하려고 임대인은 노력하게 됩니다. 

 

또한 임차등기명령에 드는 비용과 임차보증금에 대한 비용은 이자가 붙기 때문에 이사를 가기 전 보증금을 받지 못한 경우는 반드시 임차권등기명령을 하겠다는 의사를 표시해야 합니다. 

 

 

 

전세 계약 신고제

 

 

 

 임차권등기명령 신청방법

 

임차구너등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 접수합니다. [주택임대차보호법 제3조의 3]

 

• 사건의 표시
• 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호
• 대리인이 신청할 때에는 그 성명과 주소
• 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 (목적물 표시 도면)
• 반환하지 못한 임차보증금액 및 차임(월세)
• 연월일
• 법원의 표시
• 신청의 취지와 이유
  • 계약내용과 계약이 종료된 원인
  • 임차인이 대항력을 취득한 경우 임차물건을 점유한 날과 주민등록을 마친 날과 확정일자
  • 우선변제권을 취득한 경우 임대물건을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날
    
    

• 첨부서류의 표시 
  • 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
  • 임대인의 소유가 아닌 주택은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류(예: 건축물대장)
  • 임대차계약증서
  • 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
  • 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차계약증서
  • 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시분터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
    
    

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차구너등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. [주택임대차보호법 제3조의 3 제8항]

 

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지금까지 임차권등기명령의 효력과 신청요건 신청방법에 대해서 알아보았습니다.