주택임대차등기 우선변제권취득 임차권등기

민법 제621조네 따라 임차인(세입자)은 당사자간에 반애 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차 등기의 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 이를 주택임대차 등기, 우선변제권의 취득 또는 임차권 등기 등으로 부릅니다. 포스팅으로 주택임대차 등기의 권리에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

주택임대차 등기란

 

 

주택임대차 등기란 [주택임대차 보호법]에 따라 세입자는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 대항력을 가지게 됩니다. 거기에 대해 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 취득하고 유지하게 됩니다.

 

그러나 주택임대차 등기를 마치게 된다면 위의 대항력 + 확정일자를 갖추지 않아도 대항력 및 우선변제권을 취득하고 유지할 수 있습니다. 

 

즉 우선 변제권은 주택임대차 등기의 권리가 되고 대항력과 확정일자를 갖춘 것이 우선변제권의 조건입니다. 

 

 

주택임대차 등기 = 우선 변제권 = 대항력 + 확정일자

 

 

주택임대차 등기의 효과

 

주택임대차 등기의 효과는 대항력과 우선 변제권의 취득입니다. 

 

임차인(세입자)이 임차권 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권 등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 상실하지 않습니다. 

 

이 말은 보통 전세 계약으로 주택에서 살게 되면 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 대항력과 확정일자를 취득하여 우선변제권을 취득하게 됩니다. 보통 이대로 계약기간이 만료되면 전세보증금을 받고 이삿짐을 빼서 이사를 가게 됩니다.  집주인(임대인)이 전세보증금을 주지 않게 되면 물건을 빼지 않는 것으로 주택의 인도를 거부하거나 전출을 가지 않으므로 대항력을 유지하게 됩니다. 

 

그러나 이와는 별개로 임대차 등기를 마치게 되면 짐을 빼거나 전출을 하게 되더라도 임차인(세입자)의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 

 

등기부등본에 올라가게 되어 다음 임차인과의 계약에 매우 불리해지므로 집주인은 최대한 이런 등기를 만들지 않기 위해 노력하게 됩니다.

 

전세보증금을 받지 않고 이사를 가게 되면 대항력이 사라지게 됩니다. 그럴 때는 일차적으로 전출을 하지 않고 짐을 빼지 않습니다. 이는 주택의 인도 거부와 전입신고의 유지로 대항력이 유지되는 효과를 갖습니다. 

 

전세보증금을 받지 못했는데 이사는 가야 하고 새로 이사 가는 집의 전입신고도 해야 하는 상황이라면 바로 우선변제권과 대항력이 유지되는 주택임대차 등기를 신청하면 됩니다.

 

 

전세계약 등기부등본 확인사항

 

 

주택임대차 등기 신청절차

 

주택임대차 등기 신청인

 

• 주택임대차 등기는 임대인(세입자)이 등기 의무자가 되고 임차인(집주인)이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지역의 등기소에 신청하면 됩니다. [부동산등기법 제7조 1항]
• 임대인이 임차권 등기에 혐력하지 않는 경우에도 반대 약정이 없다면 임대인에 대해 임차권등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 
• 임차인(세입자)은 '임차권 설정 등기절차를 이행하라'는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 

 

주택임대차 등기 신청절차

 

① 주택임대차 등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하여 신청할 수 있습니다. 

 

② 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다. 

 

주택임대차 등기 신청정보의 내용

차임(임차보증금 = 전세보증금) 범위(주소) 차임지급시기(전세만료일) 존속기간(처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우 그 뜻도 적어야 합니다.) 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의 임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

 

③ 임대차의 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다. 

 

• 등기원인을 증명하는 정보 - 약정에 따른 경우 임차권 설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결 정보와 확정증명서
• 임대차 목적이 주택의 일부분일 경우에는 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면
• 임차권자의 주민등록번호 등본이나 초본(3개월 이내의 것)
• 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)
• 등록면허세 영수필 확인서
• 등기 원인에 대해 제삼자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 및 인감증명
• 등기상 이해관계에 있는 제삼자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
• 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보 
• 대리인이 등기를 신청하는 경우 그 권한을 증명하는 정보

 

수수료 납부

 

신청인은 임대차의 등기 신청 수수료 15,000원을 납부합니다. 

 

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주택임대차 등기는 우선변제권을 취득하는 방법인 것을 이제 아셨을 겁니다. 전셋집에서 이사 나가실 때 전세보증금을 받지 않고 짐을 빼거나(주택의 인도) 다른 집으로 전입신고를 하는 것은 대항력과 우선변제권을 포기하는 행동입니다. 

 

소중한 전세보증금을 지키기 위해서 전세계약에 관계된 모든 권리사항을 잘 알아야겠습니다. 

 

 

전세보증금 보호 대항력 효력 발생시기