전세보증금 보호 대항력 효력 발생시기

전세보증금을 보호하려면 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력, 우선변제권, 확정일자 같이 어렵고 생소한 단어들을 법령과 함께 정확하게 알아보는 시간을 갖겠습니다. 평소 대강 알고 있었던 개념이라면 이번 기회에 정확하게 숙지하셔서 우리의 재산인 전세보증금을 지켜야 하겠습니다. 

 

 

 

대항력이란

 

대항력이란 임차인(세입자)이 제삼자 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. [주택임대차보호법 제3조 제1항]

 

임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 정확히는 신고 한날의 자정 이후부터 대항력이 생깁니다. 

 

대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도가 필요합니다. 주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인(집주인)으로부터 세입자에게로 이전하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 세입자가 입주하는 것을 뜻합니다. 

 

주민등록 및 전입신고는 세입자가 주민등록을 해야 하며 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 완료된 것으로 보고 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. [주택임대차보호법 제3조 1항]

 

 

 

전입신고 유의사항

전입신고를 하기전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 세입자가 전입신고를 한 당시 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 증기부를 확인해 정확히 전입신고를 하는 것이 안전합니다. 대항력을 취득한 세입자가 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없음으로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다.  대항력을 취득했다가 일시적으로 주민등록을 이전하고 다시 임차주소로 전입신고를 하면 처음 했던 대항력은 소멸하고 다시 전입한 시점부터의 대항력이 발생됩니다.  신축 중인 주택을 임차하여 준공전 입주하는 경우 건물등기부가 마련되지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 준공검사 후 등기사항증명서를 발급받아 동호수를 다시 확인해서 다르다면 다시 전입신고를 해야 합니다. 어떤 경우라도 주소를 잘못 기재하여 전입신고를 하게되면 대항력이 발생하지 않게 되므로 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

대항력의 발생시기

 

대항력의 발생시기는 세입자가 주택의 인도와 주민등록을 완료 한 그날 자정 이후부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록을 완료한 것으로 봅니다. 그래서 이사하는 날 바로 전입신고를 하시고 대항력을 확보하셔야 합니다. 

 

「그다음 날부터 제삼자에게 대하여 효력이 생긴다」고 함은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다. 예를 들어 김말숙이 2020년 7월 1일 임차주택을 임차보증금 3억에 임차하여 2020년 7월 15일 전입신고를 완료했다면 그다음 날인 2020년 7월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다. 

 

대항력을 취득한 세입자와 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다. 그러니 대항력을 갖추었다고 해서 전세금의 선순위 권리를 갖는 것은 아닙니다.

 

그래서 전세계약을 할 때 나의 대항력이 우선순위가 되도록 전입신고를 완료하기 전 전세 계약 할 때 등기되어 있는 권리 관계가 변동하지 않는 특약을 거는 것이 중요합니다. 

 

 

 

전세 계약할 때 꼭 넣어야 하는 특약사항

 

 

주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받지 못하는 경우

 

• 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우
• 공동주택인 아파트, 연립, 다세대주택의 번지 또는 동호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우 
• 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

 

주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우

 

• 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우 

 

 

 

 

대항력 Q&A

 

Q. 김 씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 김 씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

A. 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다. 따라서 김 씨는 [주민등록법 시행령 제9조 제3항]에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고 나아가 그 전유물의 표시까지 기재할 의무나 필요는 없습니다. 

임차인(세입자)이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 뒤 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 합니다. 

 

그러므로 다가구주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 김 씨는 대항력을 취득합니다. 

 

 

Q. 박 씨는 연립주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 박 씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

A. 연입주택 중에 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 않고 그 지번만을 신고하여 주민등록(전입신고)된 경우는 임대차에 대한 유효한 공기방법으로 볼 수 없습니다.

 

따라서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 박 씨는 대항력을 취득할 수 없습니다. 

 

 

Q. 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하는데 어떻게 되는 건가요?

 

A. 전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 대항요건을 갖추지 않았으므로 대항력으로 보호받지 못합니다. 

공동주택인 아파트, 연립, 빌라의 번지, 동후수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다. 

다만 다가구 주택의 경우 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

 

그러므로 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 이때 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다. 

 

 

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