전세계약 특약사항 필수 작성하기

 

전세 계약 시 보증금과 권리관계에 대한 특약을 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 예전에는 신의로 표준계약서 내용 그대로 계약을 하기도 했는데 이제는 임대인은 물론 공인중개사도 믿기 어렵기 때문에 나의 소중한 권리를 지키기 위해 특약사향을 넣는 것이 필요합니다. 

 

 

 

 

 1. 특약사항이란

 

본 계약에 임대인과 임차인이 합의하여 추가적으로 계약 내용을 넣는 약정 등을 말합니다.

 

추후 분쟁이 있을 것으로 예상되거나 약속받은 내용 등을 넣거나 통상적으로 지켜야 하는 사항을 특별히 구체적으로 명시하기도 합니다. 또는 임차인의 권리나 전세금을 보호하는 목적으로 특약사항을 계약서에 쓰기도 합니다. 

 

 

요즘은 특히 전세사기를 방지하기 위해서 전세사기 예방특약이 추가되었습니다. 

 

전세사기 예방 특약

 

1. 공인중개사 윤리규정 제정
2. 협회 시세 모니터링 강화
3. 임대차 계약서 변경 사용 - 표준 계약서 특약 추가
4. 계약서와 확인 설명서 작성 표준 업무 매뉴얼 마련
5. 사고 위험 매물 리스트 작성
6. 전세사기 의심 사례 제보 활성화
7. 고의 또는 사기에 대한 손해배상책임 협회공제 가입제안 등

 

특약내용은 표준계약서에 없는 내용을 계약 당사자와 협의하여 추가하고 싶은 내용을 추가할 수 있습니다. 

 

 

 

 

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 2. 임차인이 명시하면 좋은 특약사항

 

전세입자는 전재산이나 다름없는 보증금을 날릴 수도 있기 때문에 계약서를 쓸 때만큼은 더욱더 꼼꼼하게 특약을 진행해야 합니다. 

 

지금부터 나오는 특약사항은 문제가 없는 물건이라면 임대인 입장에서도 전혀 손해 볼 일이 없기 때문에 만약 집주인이 특약사항을 넣기 싫어하거나 하면 다시 한번 생각해 보시기 바랍니다. 

 

또한  공인중개사도 전세사기 예방을 위해 노력하여야 하는 의무가 있으므로 특약사항을 넣는 것을 귀찮아하거나 꺼리는 중개사와는 계약을 진행하지 않기를 권합니다. 

 

 

1. 임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전을 포함하여 임대차 기간 동안 어떠한 제한 물권도 설정하지 않는다. 계약 위반 시 모든 계약은 무효로 하고 계약금의 배액과 일체의 손해를 임차인에게 지급한다. 

 

임차인이 입주를 하는 날, 전입신고를 하면 그날 자정이 지나야 대항력이 생기게 됩니다. 이를 악용해서 전입신고를 한 날에 다른 근저당을 받는 임대인이 있을 수 있으니 꼭 특약사항을 명시화 하시는 게 좋습니다. 

 

이런 특약은 보통 중개인이 미리 써두거나 먼저 내용을 쓰자고 말하는 경우가 많고 다른 꿍꿍이가 없다면 특약사항이 있다고 임대인이 손해 볼 일도 없습니다.

 

그런데도 쓰기 싫다고 하거나 그냥 넘어가자고 한다면 그 계약은 피하는 편이 좋다고 생각합니다. 

 

 

전세보증금 보호 대항력 효력 발생시기

 

 

2. 본계약은 물건지가 [서울보증보험 / 전세금보장신용보험 / HUG 전세보증보험] 보증금액 전액이 가입되지 않을 경우 무효로 하며 이런 경우 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환한다. 

 

임차인의 부주의 및 신용등급 등의 문제로 전세대출이 진행되지 않는다면 임차인의 책임이지만 만약 인대인이 악성 임대인이거나 상습체납자여서 보증보험 미반환 이력이 있다면 안심전세 보증보험이 거절될 수 있습니다. 

 

 

보증보험 가입을 원하시는 분들은 임대인과 협의 후 위와 같은 특약사항을 넣는 것이 좋겠습니다. 요즘같이 전세사기가 빈번할 때에는 보증보험에 관한 특약사항을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 

 

 

 

3. 본계약은 목적물에 대하여 [**은행 **조건부로 전세자금대출 실행이 되지 않을 경우 ] 무효로 하며 이러한 경우 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환하기로 한다. 

 

근저당이 있거나 주변 시세가 급격히 하락한 전세 물건의 경우 전세자금대출이 진행되지 않을 수가 있습니다.

 

또한 임차인의 급작스러운 신용변동으로 전세대출이 안 나오는 경우도 있고 전세 물건의 권리변동으로 전세대출이 안 나올 수도 있으니 특약으로 미리 준비하는 것이 좋습니다. 

 

이때 대출조건 상품, 대출금액, 기간, 금리 등 구체적으로 특정해야 유효한 특약이 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

4. 임대인이 임대차계약 잔금일 이전에 매매계약을 하는 경우 반드시 임차인의 동의를 구하여야 하고 이를 위반하여 해당 목적물을 매도하는 경우 임대인도 연대하여 보증금 반환을 해야 한다. 

 

흔치 않은 경우이긴 하지만 전세계약 당시보다 물건의 시세가 많이 올라 임대인이 매매를 진행할 경우 반드시 임차인에게 통보해야 하는 시스템을 만들어 두는 것입니다.

 

전세입자 입장에서는 누가 나의 전세금을 반환하는지가 가장 중요하므로 매매로 인해 집주인이 바뀌게 되는 것을 알아야 합니다. 

 

 

 

5. 임차인의 책임 없는 하자에 관해서는 임대인이 수리한다. 

 

보통 입주 전에는 전 임차인이 살고 있는 경우가 많아서 옷장 뒤나 누수 등의 하자를 꼼꼼히 확인을 하기가 어렵다 보니 막상 입주를 한 뒤에 하자를 발견하는 경우가 있습니다. 특약사항을 넣고 새로 발견되는 하자는 반드시 사진이나 동영상으로 남겨 놓으셔야 합니다. 

 

만약 입주 전에 하자가 발견된다면 입주 전까지 해당 부분을 수리해 놓는다는 특약을 쓰시는 것도 방법입니다. 통상적으로 누수라던지 큰 공사가 필요한 하자는 미리 꼼꼼히 살피시는 것이 좋겠습니다. 

 

 

6. 근저당 및 제한물권이 있어서 전세 잔금으로 말소한다고 했다면 잔금 지급 시 근저당권을 모두 말소하여 해당일에 등기부등본에 기재한다. 어길 시 계약은 모두 무효화되고 모든 피해를 보상한다. 

 

새로 입주하는 아파트는 남아있는 잔금을 세입자에게 전세보증금으로 받아서 납부하는 경우가 많습니다.

 

그럴 때에 이 같은 특약을 미리 써놓아서 전세금 권리를 지켜야 합니다. 등기부등본에 갑구 을구에 있는 가등기 및 근저당권을 모두 말소하는 것을 전제로 전세계약을 해야 합니다. 

 

아파트는 주택담보대출로 인해 근저당이 설정되어 있는 경우가 많은데 이때 근저당 비율이 너무 높다면 전세보증금으로 근저당을 말소하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

근저당이 있을 시 나의 전세금은 후순위가 되므로 우선변제권을 확보하지 못해서 경매 시 나의 전세금을 지키지 못할 경우도 있습니다. 

 

근저당을 일정 부분 남기거나 아예 말소하지 않는 경우는 전세금이 근저당 순위에 밀리게 된다는 점을 명심하시고 반드시 등기부등본에 근저당권을 말소하여 없앤다는 것을 특약사항에 넣으셔야 합니다. 

 

전세보증금을 지키는 방법은 대항력과 우선변제권임을 명심하세요.

 

 

 

7. 임대인은 입주 전까지 관리비 및 공과금을 모두 정산한다.

 

관리비와 공과금은 납부일까지 납부하지 않으면 이자가 붙는다는 점 알고 계신가요? 내가 입주하기 이전의 관리비는 반드시 모두 정산한다는 내용을 쓰지 않으시면 아주 귀찮은 상황이 벌어지게 됩니다. 

 

보통 이전 세입자가 퇴거 시 관리비 등을 모두 정산하고 나가게 되는데 퇴거날과 입주일이 많이 차이나는 경우 사람은 살지 않지만 공용관리 부분이 나놀 수도 있으니 이 부분도 꼼꼼하게 살피시길 바랍니다. 

 

당연히 임대인이 해결해야 하는 일이지만 요즘은 악성임대인이 많아서 꼭 체크하는 것을 권해드립니다. 

 

 

 

전세보증금 보호 대항력 효력 발생시기

 

 

주택임대차등기 우선변제권취득 임차권등기

 

 

 

 

 3. 임대인이 넣으면 좋은 특약사항

 

 

 

1. 반려동물을 키우는 것을 [동의/금지]하며 이로 인한 원상복구의무는 임차인이 가진다. 

 

전에 임차인이 고양이를 키웠는데 벽지를 다 뜯어놓고 가서 도배를 새로 해야 했습니다. 다행히 도배로 끝났지만 다 퇴거하고 나서 바닥이라던지 전선 등의 문제로 나타날 경우가 많습니다.

 

따라서 인테리어 공사를 하지 않거나 임대를 계속하신다면 반려동물에 대한 사항을 명시하시는 것이 좋습니다. 

 

아니면 반려동물에 의한 손상은 원래대로 원상 복구한다는 점을 특약에 넣으시면 됩니다. 이때 원상복구 범위를 구체적으로 명시하면 따로 손해를 다투지 않게 됩니다. 

 

 

2. 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 않는다. 

 

퇴거 시 통상 생활오염이나 소모품의 경우는 원상복구 하지 않아도 되며 그 외에 특별히 부서지거나 망가진 경우를 따로 명시하면 좋습니다. 

 

유익비용은 통상적인 내용이긴 하지만 특약으로 명시하면 임대인과 임차인의 분쟁이 생기지 않게 됩니다. 

 

 

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TIP!!

 

민법상 임차인에게 불리한 특약사항의 효력은 없습니다. 대표적인 예로는 전세금을 1년마다 시세에 맞게 올린다. 라던지 1년 뒤 임대인이 원할 때 퇴거한다. 같은 특약은 효력이 생기지 않습니다. 

 

특약사항은 보통 표준계약서를 구체적으로 보완해 전세금에 대한 권리를 보호하는 역할을 하게 되고 집주인이 특별한 목적이 없다면 특약사항이 집주인에게 크게 불리한 것도 없습니다. 

 

그러니 사회초년생이거나 전세계약을 처음 하시더라도 내가 당당하게 요구할 수 있는 권리라고 생각하시고 임대인에게 직접 말하기 힘드시다면 중개인에게라도 반드시 말하는 것이 좋습니다.