우리나라의 특징적인 주택임대의 하나인 전세제도가 흔들리고 있습니다. 전세제도를 잘 모르는 사회초년생이나 또는 법령의 허점을 이용하여 임차인의 보증금을 편취하는 사기가 기승을 부리고 있습니다. 하지만 아직까지도 전세제도는 내 집마련을 위한 목돈을 모으기 전 이용할 수 있는 유용한 제도인데요. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라고 하였던가요? 전세제도의 법령을 이번기회에 제대로 알아두면 좋을 것 같아 글을 정리하게 되었습니다.
목차
| 1. 전세권과 임대차의 이해 <1> 타임주택의 이용 형태 <2> 전세권과 임대차 |
2. [주택임대차보호법]의 보호대상 <1> 자연인 <2> 외국인 및 재외동포 <3> 법인 |
| 3. [주택임대차보호법]의 적용범위 <1> 주택의 임대차 <2> 미등기 전세 <3> 민법에 따른 임대차 등기 |
4. [주택임대차보호법]의 적용의 예외 <1> 일시 사용을 위한 임대차 <2> 주택임대차보호법의 우선 적용 |
1. 전세권과 임대차의 이해
<1> 타인 주택의 이용 형태
다른 사람의 주택을 이용하는 방법은 다음과 같이 4가지의 종류로 구분하고 있습니다. [민법 제303조 제618조]
| 구분 | 내용 | 법률상 의미 |
| 전세권 | 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 | 전세권 |
| 전세 (미등기 전세) |
전세금을 주고 차임을 주지 않으나 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 | 임대차 |
| 반전세 또는 월세 | 보증금을 주고 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 | 임대차 |
| 사글세 | 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 | 임대차 |
<2> 전세권과 임대차
a. 전세권
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익 하며 그 부동산 전부에 대해 후순위권이자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. [민법 303조]
b. 임대차
임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함을 말합니다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정 등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월섹/ㅐ약이 여기에 포함됩니다. [민법 제618조]
특히 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 [주택임대차보호법]에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다. [주택임대차보호법 제2조]
c. 전세권과 임대차의 비교
| 구분 | 전세권 | 임대차 |
| 성질 | 물권 | 채권 |
| 등기여부 | 필수 | 선택적 |
| 사용대가의 지불 방법 | 전세금지급 [민법 제303조 제1항] |
보증금 또는 월차임 지급 [민법 제618조] |
| 양도 및 전대 가능 여부 | 임대인의 동의 없이 가능 [민법 제306조] |
임대인의 동의가 필요 [민법 제629조] |
2. [주택임대차보호법]의 보호대상
<1> 자연인
주택임대차보호법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에 그 보호대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다.
<2> 외국인 및 재외동포
외국인은 원칙적으로 보호대상이 될 수 없습니다. 그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경 신고를 했다면 예외적으로 보호대상이 됩니다. [출입국관리법 제88조의 제2항]
재외동포가 장기체류하면서 임대차한 경우도 보호대상입니다. 이를 위한 조건으로 국내에 거소를 정하여 신고하고 국내거소가 변경되면 새로운 거소의 관할지에 14일 이내에 신고해야 합니다. [재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제6조 제2항]
| 재외동포란 |
① 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 사람 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람 ② 출생에 의하여 대한민국의 국적을 보유했던 사람으로서 외국국적을 취득한 사람 ③ ②에 해당하는 사람의 직계비속(자녀)으로서 외국국적을 취득한 사람 |
<3> 법인
- 법인은 특별한 사정이 없는 한 [주택임대차보호법]을 받지 못합니다.
- 법인이 보호를 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 사원 명의인의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.
- 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 [주택임대차보호법]의 보호대상이 됩니다.
- 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 새로운 효력이 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받는 경우는 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 다시 효력이 생깁니다. [주택임대차보호법 제3조 제3항]
3. [주택임대차보호법]의 적용 범위
<1> 주택의 임대차
주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우 적용되고 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. [주택임대차보호법 제2조]
주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다.
- 예로 임차인의 점유 부분 중 영업용 휴거실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로서 보호받을 수 있습니다.
- 그러나 여관방 1개를 내실로 사용하는 경우 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.
주거용 건물 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.
- 임대차 체결 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그 후로 주거용으로 개조한 경우 적용대상이 되지 않습니다.
- 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 경우에도 적용됩니다. 다만 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.
<2> 미등기 전세
전세권 등기를 하지 않은 전세계약에도 적용됩니다. [주택임대차보호법 제12조]
<3> 민법에 따른 임대차 등기
[주택임대차보호법]은 주택에 대해 [민법]에 따라 임대차 등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 적용됩니다.
4. [주택임대차보호법]의 적용의 예외
<1> 일시 사용을 위한 임대차
일시 사용을 위한 임대차임이 분명한 경우에는 보호받지 못합니다. [주택임대차 보호법 11조]
- 예를 들면 여관방에 투숙하는 것은 일시 사용이 명백하므로 적용되지 않습니다.
<2> 주택임대차보호법의 우선 적용
주택의 임대차 관계에 대해서는 [주택임대차보호법]의 규정이 우선적으로 적용되고 [주택임대차보호법]에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 [민법]의 임대차규정이 적용됩니다. [주택임대차보호법 제1조]
주택임대차계약도 계약이므로 계약 당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 [주택임대차보호법]에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. [주택임대차보호법 제10조]
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