전세계약 등기부등본 확인사항

전세계약 시 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 주택의 소유자와 전세 계약 시 등기부등본을 확인해 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다. 주택 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우 위임장과 인감증명을 반드시 요구해야 합니다. 

 

 

등기부등본 확인해야 할 사항

 

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있습니다. 모든 곳을 계약 전 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다. 

 

 

<1> 표제부

 

표제부에서 확인해야 할 사항은 계약하려는 곳의 지번이 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동호수가 계약하려는 주택의 동호수와 일치하는지 확인해야 합니다. 

 

잘못된 지번으로 전세계약을 하면 [주택임대차보호법]의 보호를 받을 수 없습니다. 대법원의 판례에 따르면 등기부에 202호라고 개재되어 있고 현관문에는 303호라고 적혀있는 전세계약을 체결하게 되면 세입자는 대항력을 갖추는 요건이 누락되어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 했습니다. [대법원 1996.04.12 선고 95다 55474]

 

<2> 갑구

 

전세 계약은 등기부 상의 소유자와 해야 하므로 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 전세계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대원한이 소멸되므로 그 임대차 계약은 무효가 됩니다. 

 

단독주택을 임차하는 경우 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인하고 이런 등기사항이 기재된 주택은 계약을 피해야 합니다. 

 

압류 또는 가압류 이후에 권리가 기재된 임차인은 주택이 경매가 들어가면 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받는 것이고 우선변제를 받을 수는 없게 됩니다. 그러니 압류나 가압류가 있는 집을 전세계약하시면 안 됩니다. 가처분 등기 이후에 임차하게 되면 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받지 못합니다. 절대 계약하시변 안 되겠습니다. 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없습니다. 

 

 

<3>을구

 

저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 계약을 피해야 합니다. 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 됩니다. 이때 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 전세보증금을 받기 어렵게 됩니다. 임차권 등기를 마친 주택을 임차하여 확정일자를 갖추었다고 해도 우선변제를 받을 수 없습니다. 

 

저당권이 시세와 비교해서 어느 정도 인지 항상 살피셔야 합니다. 해당 저당권을 전세비용으로 말소하는 조건으로 계약을 진행하시거나 말소되지 않으면 계약을 무효로 하는 특약을 진행하시면 좋습니다. 

 

지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고 동일 물건의 같은 부분에 중복으로 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다. 

 

 

전세계약 시 등기부등본에 있으면 안되는 용어 총정리

전세계약 시 등기부등본에 있으면 안되는 용어 총정리

 

 

 

 

 

 

부동산 등기부 

 

부동산 등기부란 토지나 건물과 같은 부동산을 표시하고 권관계의 득실변경을 적는 공적 장부입니다. 부동산의 소재, 지번, 구조, 지목, 면적 등에 관한 현황을 기재하고 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등의 권리관계를 표시합니다. 

 

등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력되고 처리된 등기정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지과 건물의 등기를 하는 공부를 말하며 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. 등기사항증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증병 하는 서류를 말합니다. 

 

누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 등기기록의 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다. [인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무지침 제2조 제4조]

열람 방법	열람가능 시간	수수료
등기소방문(관할제한 없음)	업무시간 내	사건에 관한 서류마다 1,200
대법원 인터넷 등기소	365일 24시간	등기기록마다 700원

 

누구든지 업무시간 내에 등기소를 방문하거나 무인발급기를 이용해서 일정의 수수료를 내고 등기사항증명서를 발급할 수 있습니다. 방문 시 1,200원이고 무입발급 시 1,000원입니다. 또 대법원 인터넷 등기소에서 항상 1통에 1,000원의 수수료를 내고 발급가능합니다.

 

 

대법원 인터넷등기소

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

등기된 권리의 순위

 

같은 부동산에 등기된 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. [부동산등기법 제4조] 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호를 따르고 다른 구에서 한 등기 상호 간에는 접수번호에 따릅니다. 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 순위를 정하고 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다. 부기등기의 순윈느 주등기의 순위에 따릅니다. 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다. 

 

 

 

전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약사항

전세 계약할 때 꼭 넣어야 하는 특약사항